uvádzate, že platiteľ dane vykonal stavebné úpravy budovy a uplatnil si odpočet dane na vstupe vzťahujúcej sa na projekt, posudok, stavebný dozor. Neuvádzate informáciu o dani na vstupe vzťahujúcej sa k stavebným prácam a stavebnému materiálu (uplatnený/neuplatnený odpočet dane?).

Neuvádzate, či sa byty budú predávať alebo prenajímať. Ak sa budú predávať, budú sa predávať za cenu s daňou. Ak sa budú prenajímať, budú sa prenajímať s oslobodením od dane. Podľa toho, či sa byty budú predávať alebo prenajímať, sa uplatní alebo neuplatní odpočet dane na vstupe vzťahujúcej sa k prijatým zdaniteľným plneniam.

Predaj bytov

Predaj nových bytov podlieha dani a nie je možné uplatniť oslobodenie od dane, čo vyplýva z tohto ustanovenia zákona o DPH:

§ 38 Dodanie a nájom nehnuteľnosti

(7) Ak platiteľ dodáva časť stavby, ktorou je jednotlivý byt, jednotlivý apartmán alebo jednotlivý nebytový priestor, dodanie je oslobodené od dane, ak je uskutočnené po piatich rokoch odo dňa
a) kolaudácie stavby, na základe ktorej sa povolilo prvé užívanie bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru, a to podľa toho, čo nastane skôr.

Keďže ide o nové byty, ich predaj nie je oslobodený od dane.
Súčasne platí, že pri predaji bytov za ceny s daňou má predávajúci, platiteľ dane, právo na odpočet dane na vstupe pri všetkých prijatých plneniach vzťahujúcich sa na byt, teda aj na projekt, posudok, stavebný dozor.

Prenájom bytov

Pri prenájme bytov sa uplatní (povinne) oslobodenie od dane, čo vyplýva z tohto ustanovenia zákona o DPH:

§ 38 Dodanie a nájom nehnuteľnosti

(3) Oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou
a) ubytovacích služieb,
b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, d) nájmu bezpečnostných schránok.

(5) Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.

Súčasne platí, že pri prenájme bytov s oslobodením od dane nemá predávajúci, platiteľ dane, právo na odpočet dane na vstupe pri prijatých plneniach vzťahujúcich sa na byt, teda ani na projekt, posudok, stavebný dozor.

Ak bol v rámci realizácie projektu zrejmý zámer, že byty sú určené na prenájom, je potrebné vrátiť odpočet dane prostredníctvom dodatočného daňového priznania.
Ak bol v rámci realizácie projektu zámer, že byty sú určené na predaj, avšak platiteľ dane sa neskôr rozhodol pre prenájom bytov (napr. z dôvodu nezáujmu o kúpu bytov), teda došlo k zmene účelu použitia investičného majetku, môže postupovať podľa § 54 zákona o DPH – Úprava dane odpočítanej pri investičnom majetku. Na preukázanie zmeny účelu použitia investičného majetku je potrebné disponovať určitými dôkazmi (napr. reklamná kampaň na predaj bytov – neúspešnosť tejto kampane, spolupráca s realitnými kanceláriami pri snahe o predaj bytov a pod.).

Poznámka:
Zrejme sa neuplatní § 54c zákona o DPH, ku ktorému ste dali otázku. Tento paragraf sa týka len prípadov a platiteľov dane, ak ide o uplatnenie § 68b zákona o DPH – osobitná úprava uplatňovania dane na základe platieb.

Rekonštrukcia strechy

Predpokladám, že rekonštrukcia strechy je investičným majetkom podľa § 54 ods. 1 písm. c) zákona o DPH (stavebné úpravy stavieb, bytov a nebytových priestorov, ktoré si vyžadovali stavebné povolenie podľa osobitného predpisu – stavebný zákon). Ak sa byty budú prenajímať s oslobodením od dane, je potrebné uplatniť § 54 zákona o DPH – Úprava dane odpočítanej pri investičnom majetku – a vrátiť príslušnú časť dane odpočítanej z prijatých plnení vzťahujúcich sa na rekonštrukciu strechy. Ak sa byty budú predávať za cenu s daňou, nie je potrebná žiadna úprava dane na vstupe.